موضوع : حق ارتفاق نسبت به ملک غیر و در احکام و آثار املاک ، نسبت به املاک مجاور
توضیح : این فایل به صورت ورد و آماده چاپ می باشد
مقدمه :
بشر داراي زندگي اجتماعي است. لازمه زندگي اجتماعي مجاورت و مشاركت با سايرين است. لذا تدوين پارهاي از مفاهيم و رعايت بعضي قوانين از ضروريات زندگي اجتماعي مي‌باشد. از جمله اين مفاهيم مي‌توان به حقوقي كه اشخاص نسبت به املاك خود و سايرين دارند اشاره كرد. اهميت رعايت حقو ق همسايگان به قدري است كه پيامبر اكرم (ص) ميفرمايد : للجار حق (همسايه حقي دارد) و در جايي ديگر ميفرمايد اذا اراد احدكم ان يبيع عقاره فليعرضه علي جاره (وقتي كسي بخواهد خانه يا ملك خود را بفروشد بايد نخست همسايه خويش پيشنهاد كند.)
در اين مقال سعي شده تا آثار و احكام مربوط به ارتفاق ،املاك مجاور، حرائم املاک ، قوانين مربوط ، ضررهاي نامتعارف همسايگي و همچنین محدودكننده هاي مالكيت مورد بحث و بررسي قرار گيرد.
حق ارتفاق در شهرسازی
مبحث اول : حق ارتفاق نسبت به ملك غير
از آنجا که حق ارتفاق یکی از تبعات مالکیت می باشد در ابتدا به بررسی مالکیت تبعی می پردازیم:
مالكيت تبعي ـ ثمرات و متعلقات اموال كه طبعاً يا در نتيجه عملي حاصل شده باشد يا بالتبع مال مالك همان اموال مي‌باشد همچنين است نما و محصول حاصل از زمين و نتایج حيوانات تحت شرايط مقرر بدين معني كه اگر نما يا حاصل از اصله (نهال) يا حبه (دانه) غير حاصل شده باشد درخت و محصول مال صاحب اصله يا حبه خواهد بود اگرچه بدون رضايت صاحب زمين كاشته شده باشد.
مالكيت فضا و قرار زمين ـ مالكيت زمين مستلزم مالكيت فضاي محاذي آن است تا هر كجا با لارود و همچنين است نسبت به زير زمين تا هر كجا كه پائين رود به همين جهت دادن در، پنجره يا هر نوع خروجي از ملك مجاور به فضاي خانه همسايه بدون اجازه ممنوع مي‌باشد و در مورد داخل شدن شاخه و يا ريشه درخت در فضاي خانه، يا زمين همسايه مالك درخت بايستي نسبت به عطف آن اقدام كند. در صورتيكه كسي در ديوار اختصاصي خود در مجاورت ملك همسايه روزنه يا شبكه ايجاد كند همسايه مي‌تواند جلو شبكه و روزنه مانع ايجاد كند. با وجود موارد ياد شده مالكيت حقي نامحدود نيست و حدودي براي آن مقرر شده است. حدود ديگر مالكيت را مي‌توان به دو دسته تقسيم كرد:
حق ارتفاق در شهرسازی
(الف) حدودي كه مبتني بر قاعدة لاضرر است و (ب) حدودي كه براي حفظ منافع عمومي به موجب قوانين خاص مقرر شده است.
الف ـ حدودي كه مبتني بر قاعدة لاضرر است
اين قاعده از حديث نبوي لاضرر و لاضرار في الاسلام گرفته شده است. در مواردي كه تصرف مالك در مال خود به موجب نقص خاصي منع نشده است و تصرف اصولاً جزء لوازم حق و از لحاظ نوعي داخل در قلمرو اعمال حق است، مالك نبايد در مال خود تصرفي كند كه از آن زياني به ديگري برسد. چنين تصرفي در اصطلاح حقوقي سوء استفاده از حق ناميده مي‌شود. در حقوق ما نيز اصل چهلم قانون اساسي سوء استفاده از حق را ممنوع اعلام كرده است. در اين اصل چنين مي‌خوانيم: «هيچكس نمي‌تواند اعمال حق خويش را وسيله اضرار به غير يا تجاوز به منافع عمومي قرار دهد». با وجود اين، اصل چهلم قانون اساسي معيار تشخيص سوء استفاده از حق را به دست نمي‌دهد.
به موجب مادة 132 اين قانون: «كسي نمي‌تواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم تضرر همسايه شود، مگر تصرفي كه به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد». گرچه اين ماده ناظر به تصرفي است كه مالك در مال غيرمنقول خود مي‌كند و از آن زياني به همسايه وارد مي‌شود، ليكن مي‌توان، بنا بر وحدت ملاك، و با توجه به اصل 40 قانون اساسي حكم آن را به كلية تصرفات زيان‌آور مالك (اعم از اينكه مال، غيرمنقول يا منقول باشد و اعم از اينكه ضرر به همسايه وارد شود يا به ديگري) گسترش داد،
حق ارتفاق در شهرسازی
مشروط بر اينكه شرايط مندرج در مادة 132 در آن جمع باشد. حتي مي‌توان قاعدة مذكور را به حقوق ديگر (غير از مالكيت) تعميم داد و قاعدة كلي «سوء استفاده از حق» را از آن به دست آورد. اطلاق به اصل 40
قانون اساسي مؤيد اين نظر است. قاعدة لاضرر نيز كه مأخذ اين حكم است يك قاعده كلي است و اخصتاص به مورد مذكور در مادة 132 ندارد.
تصرفات زيان‌آور مالك هميشه موجب مسئوليت او نيست، بلكه وي مي‌تواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم ضرر غير باشد، به شرط اينكه:
اولاً، تصرف به قدر متعارف باشد. براي تشخيص اينكه تصرف به قدر متعارف است يا نه بايد به عرف محل مراجعه كرد. ممكن است ساختن عمارت 5 طبقه در محلي متعارف و در محلي ديگر غيرمتعارف محسوب شود. آب دادن مكرر به باغچه با فاصله‌هاي كوتاه كه به ديوار خانة همسايه زيان رساند ممكن است غيرمتعارف به شمار آيد. البته اگر مقررات آمره‌اي وجود داشته باشد، بر عرف مقدم خواهد شد و رعايت آن الزامي است، چنانكه در مقررات شهرداري محدوديتهايي از نظر طبقات ساختمان (تراكم) پيش‌بيني شده است.
ثانياً، تصرف براي رفع حاجت يا رفع ضرر از مالك باشد، چنانكه كسي براي رفع احتياج چاهي در حدود متعارف در ملك خود بكند و از آن ضرري به همسايه برسد، يا آنكه براي رفع ضرر از خود، گله گوسفند را از ملك خويش دور سازد و در نتيجه گله به ملك ديگري وارد شده، خسارتي وارد آورد.
حق ارتفاق در شهرسازی
بنابراين، اگر مالك در ملك خود تصرفي كند كه به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد و از آن خسارتي به غير وارد آيد مسئول نيست. اما اگر تصرف زيان‌آور وي واجد دو شرط مذكور
نباشد، چنانكه به قصد اضرار و بدون احتياج چاهي در ملك خود، در مجاورت ديوار همسايه، بكند و موجب خرابي آن گردد، مسئول و مكلف به جبران خسارت است.
سوء استفاده از حق نه تنها موجب مسئوليت مدني است، بلكه زيان ديده مي‌تواند، علاوه بر جبران خسارت، از بين بردن منبع ضرر و جلوگيري از ادامة خسارت را نيز از دادگاه بخواهد، چنانكه پركردن چاه يا تعمير مجراي آبي را كه باعث ضرر شده است تقاضا كند. روية قضائي مؤيد اين نظر است.
ب ـ حدودي كه براي حفظ منافع عمومي به موجب قوانين خاص مقرر شده است.
در قديم، مالكيت فردي را حقي مقدس مي‌شمردند و قانونگذاران از تجاوز به آن بيم داشتند و سلب آن را، به ويژه بدون پرداخت قيمت عادله، مخالف حقوق فطري مي‌دانستند. ليكن قانونگذار جديد در راه مصالح اجتماعي و براي حفظ منافع عمومي، در موارد بسياري، تصرفات مالك را محدود و حتي سلب مالكيت را تجويز كرده است. قوانين و مقررات خاصي در موضوعات مختلف، از قبيل اصلاحات ارضي، ملي شدن جنگلها و مراتع، سهيم شدن كارگران رد سود كارخانه‌ها، حفظ و حراست آبهاي سطحي و زيرزميني،
حق ارتفاق در شهرسازی
بهره‌برداري از معادن، روابط مالك و مستأجر، حفظ آثار ملي، توسعة معابر و غير اينها، اختيارات مالك را محدود و يا سلب مالكيت را در راه مصلحت عمومي پيش‌بيني كرده است.
تعریف حق ارتفاق :
ماده 93 ـ ارتفاق ، حقي است براي شخص، در ملك ديگري. ارتفاق از کلمه رفق (به فتح رأ ی )به معنی مدارا مشتق می شود و به این حق ارتفاق گفته شده برای اینکه مالک ملک باید با صاحب حق ارتفاق به وفق ومدارا رفتار کند و جلوگیری از استفاده او ننماید . حق ارتفاق در اصطلاح، حق كسى است در ملك ديگرى براى كمال استفاده از ملك خود؛ مانند آنكه باغى در مجاورت خانه ديگرى است و مالك باغ، براى سيراب نمودن درختان باغ خود، حق بردن آب از خانه همسايه داشته باشد. حق ارتفاق گاهى جنبه مثبت دارد؛ مانند حق شرب، حق عبور، حق فاضلآب، حق ناودان و حق پنجره، و گاه نيز جنبه منفى دارد؛ مانند حق عدم ساختمان و حق عدم بالا بردن بنا بيش از دو طبقه و... هر مالكى مىتواند آزادانه در ملك خود، هر گونه حق ارتفاقى را به طور رايگان و يا دربرابر عوض، براى مالك ملك ديگر قرار دهد.حق ارتفاق شامل حق انتفاع نیز می شود . حق انتفاع که از کلمه نفع می آید به معنی سود بردن از ملکی است البته با عقد قرار داد . مثلا ّ اگر شخصی ملکش را اجاره دهد از آن ملک منتفع شده است .
فهرست مطالب
عنوان شماره صفحه
مقدمه 3
مبحث اول : حق ارتفاق نسبت به ملك غير4
مالكيت تبعي 4
مالكيت فضا و قرار زمين 4
تعریف حق ارتفاق 8
حق ارتفاق بوسیله عقد (قرار داد)برقرار می شود 10
تصرف در حق ارتفاق 11
اذن در استفاده از ارتفاق 12
تفاوتهاى حق ارتفاق، با اذن 13
مواردی که از اذن نمی توان رجوع کرد 14
تکالیف مالک 16
تکالیف صاحب حق ارتفاق 17
حق ارتفاق در مورد انتقال ملک 19
تکالیف صاحب حق ارتفاق و حق ارتفاق در مورد تقسیم ملک 21
حق ارتفاق در مورد انتقال ملک22
مبحث دوم :احکام و آثار املاک مجاور،ماهيت حقوق املاك مجاور22
تصرفات مادی که هر یک از شرکا در ملک مشترک و مشاع می نماید بر دو نوع است25
در صورتی که دیوار مشترک خراب شود 27
حق ارتفاق در مالکیات طبقات یک ساختمان : 28
موارد مشترک در طبقات به شرح زیر می باشد 28
اختلافات بین مالکین 29
دیوار 29
پله 30
در مورد تعمیر سقف مشترک طبقات ماده 128 قانونی می گوید 30
مبحث سوم : ارتفاق در حریم املاک 32
حریم چاه 32
منابع و ماخذ 35